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“都说学区房是楼市的‘硬通货’
只涨不跌
但现在‘神话’破灭了！”
有网友说
曾经在上海
如果只能买一套学区房
一个300多人的家长买房群
不少人给出的答案是
“明珠小学。”
尽管经历了中考改革
多学区划片等政策调整
部分学校仍然是
家长心目中的“白月光”
但即便如此
学区房“最强阵地”
还是在市场下行中失守了
部分溢价过高的学区房
“价格已经回到了5年前”
房价下调了5次，直降40万
至今还没有买家
去年6月之后，小闵想着把母亲的房子置换到自己的小区里，所以大半年来，一到休息日她就启动看房模式，不是在被看房，就是在看房中。
一开始，小闵对换房这件事信心十足，因为母亲和自己的小区属于“同地段、同品质”，虽然房龄有10年左右的差距，但是母亲的小区旁，3年前新建了一所挂牌上海一流教育集团的九年一贯制学校，小区被幸运地划入招生片区，当时房价“肉眼可见”地从6万多涨到9万多，目睹最近几年，小区里换房和新装修的人家不少，想来卖掉“学区房”不会太难。
小闵的如意算盘是，用母亲的“学区房“溢价，填补两个小区之间的房龄差，自己承担几十万的置换成本，实现“等面积置换”。
现实，迅速给小闵“一记耳光”。挂牌大半年，房价下调了5次，从805万降到760万，至今还没有明确意向的买家。最近中介又在暗示她，最好能再降价10万。
“买学区房的需求是有，但是要等。现在就你们小区里，跟你同户型的还有6-7套在挂牌，大家都是学区房，机会来了你还得拼价格，要想快点卖掉，不如一次降到位。”这是中介跟小闵说的原话。
多城二手房挂牌量压顶
上海增幅全国第一
82%，上海正成为当前全国二手房挂牌规模增幅最大的城市。
全国二手房市场复苏之路跌宕起伏，2023年前两个季度，挂牌量逐步高企、成交价格重回下跌区间。
上海易居研究院监测的全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比今年初的159万套，增幅达到25%。
△数据来源：各地二手房中介平台、媒体报道、易居研究院
“从历史长周期角度看，过去二手房总体处于‘不愁卖’阶段，而现在二手房开始步入‘愁卖’阶段，意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。”易居研究院认为。
今年2月以来，上海二手房挂牌量持续走高。
易居研究院报告显示，截至6月初，在13个重点监测城市中，上海二手房挂牌规模比年初增加82%，增幅全国第一，挂牌套数达到18万套。
5月二手房的交易数据是1.53万套，刚过“荣枯线”，但相比4月的成交量缩水约13%。
△上海某小区 资料图
△2020年7月至2023年5月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比
“现在的行情就是在挤水分，政策也在给学区房挤水分。”明珠小学对面我爱我家的经纪人张凡对记者表示。
两年内从近15万跌到约10万
2021年初，《每日经济新闻》曾报道“上海个别学区房单周涨幅近4成”的现象，当时对口明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，而单周价格涨幅更是高达39.4%，是世茂滨江涨幅的10倍。
时隔两年，朱家滩小区从最高峰接近15万元的挂牌单价一路回落，一季度成交均价已经在10万元/平方米上下徘徊。按照单套50平方米计算，房东到手价少了200万元不止。
而从门店展示的最新价格来看，朱家滩小区挂牌单价已经回落至10万元以内，同样对口明珠的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。
△明珠小学附近中介门店挂牌信息
据张凡透露，目前挂牌的学区房价格还能谈。他举了个例子，一位房东挂牌420万元卖明珠学区房，置换初中的学区房，挂了半年，最后还是找到一套降价50万元急售的学区房，自己的房子也立马降价50万元求成交。
不仅是“明珠学区”，梅园地区凭借“福外+建西”双学区，一直是浦东学区房焦点。
当时房东频繁跳价、买家加价抢房，经纪人唐林对记者说，那一波热潮里，不少房东撤销了挂牌，待价而沽。
但双学区的热度大，溢价高，缩水幅度也就更大。
“梅园房价降得很厉害，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。”唐林说，“我当时的客户，一直觉得18万元的单价太高了，坚持了很久还是买下来，但现在小户型只能买到13万-15万元/平方米了。”
“学区房已陷入买卖低谷期，纯粹想投资的话，不建议入手了。”去年9月，黄浦区南昌路一位从事房产交易的中介人士曾告诉记者，“一些老破小除了有个学区概念，成交已接近非学区房的价格。2021年踩点买入学区房的，现在挂高价都卖不出去。”
记者在链家官网注意到，被称为上海一二手房倒挂最严重区域之一的前滩商务区，今年2月初，热门学区房楼盘浦江海德挂牌一套二手房，房东调价两次，价格从1730万元降到1640万元；3月初，浦江海德又挂牌一套二手房，房东在两个月里调价3次，价格从1700万元降到1500万元。
学区房溢价比例会缩水到10%左右
究其原因，上海近年来推行的教育均衡政策让学区房降了温。
上海社会科学院2022年9月发布的《上海蓝皮书-上海社会发展报告（2022）》显示，民办学校摇号政策实施后，市民对优质公办学区房需求增加。
2020年3月上海市学区房的找房热度增加60%，高于普通小区，主要是由于公办学校的确定性相对更高，一些处于中上等水平的学校对口的学区房重新成为家长们关注的对象，使得购房需求增加。
但研究也发现，中考改革减少了人们对学区房的需求。一些区实施了多学区划片政策，增加学校与住房之间对口的不确定性，对抑制学区房炒作有显著影响。
华东师范大学东方房地产研究院执行院长胡金星去年9月20日在接受记者电话采访时曾表示，房地产本身不是独立的市场，与交通、教育、政策和人口导入等多个方面相关，一个变量发生改变肯定会导致市场信息的变化，从而影响需求量。
上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，“归根到底，还是此前学区概念炒作太厉害，最热时期学区溢价甚至占房价的20%左右，现在要把这些水分慢慢挤出来，从趋势上看，溢价比例会缩水到10%左右。”
“近两年学区政策有所调整，大家对学区房热情也降温了，后续学区溢价还会进一步收窄，但完全消灭溢价也做不到。”卢文曦说,“现在的学区房呈现一种新特点，带有自住属性的房子更加抗跌，而小面积纯挂户口的学区房风险更大，但毕竟已经有了较大跌幅，后续预计机会小幅震荡构筑底部。”
（应受访者要求，文中人物系化名）
来源：每日经济新闻、第一财经等
编辑：小冉、小能手
审稿：钱程灿
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